Hoje é muito comum ver muitas famílias com esse problema, ter seu imóvel regularizado. Muitos não acreditam que vão precisar ter seu imóvel regular até que um dia, essa necessidade aparece.
A regularização do imóvel é uma garantia legal para ter seu direito de propriedade efetivo, mas por vários motivos, onde o principal deles é a acomodação, muitos não fazem. Outro ponto de grande importância é o desconhecimento sobre a consequência dessa omissão. O custo também aparece na relação de motivos que impedem que o titular realize a regularização do imóvel em seu nome, pois acreditam que nunca vão precisar disso. Muitas vezes ao adquirir um imóvel o negócio é realizado mediante um contrato particular de compra e venda, onde o promitente “vendedor” e promitente “comprador”, de maneira justa e acordada aceitam as cláusulas nele contida.
As partes de boa fé, firmam contrato sem a supervisão de um advogado, onde este contrato irá garantir o direito do promitente comprador da posse do imóvel, e após a quitação do contrato, através do pagamento as parcelas acordadas entre as partes, que geralmente são intermediadas por um agente financeiro, geralmente um banco ou financeira, deve haver a realização da escritura definitiva com o registro no Registro de Imóveis como dispõe os artigos 1.227 e 1.228, ambos do Código Civil:
Artigo 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Artigo 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
Ocorre que, após a quitação do contrato, ou seja, o pagamento da última cota do financiamento imobiliário, o promitente comprador procura o promitente vendedor para a realização da escritura, a fim de atender a exigência legal prevista no art. 1227 do CC – transmissão da propriedade.
Neste momento o promitente comprador é surpreendido com a notícia que o vendedor faleceu há algum tempo. Aí surge o desespero da família pois nesse momento surgem vários “amigos” dizendo que ele vai perder o imóvel porque ainda não é o “dono” do imóvel.
Diante desse impasse, o promitente comprador poderá conseguir a transmissão da propriedade com a propositura da ação de adjudicação compulsória, ou seja, é o pedido feito ao juiz para legitimar do contrato de compra e venda e posteriormente a expedição da Carta de Adjudicação para a lavratura da escritura no Registro de Imóveis, como monta o artigo 1.418 do Código Civil:
Artigo 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
No caso dos herdeiros se recusarem a assinar a escritura pública de compra e venda, por qualquer motivo, mesmo com toda documentação regular apresentada sobre a quitação total do pagamento da dívida acordada, existe uma solução.
Esse litígio poderá ser solucionado através da ação de adjudicação compulsória.
Rio de Janeiro, 01 de outubro de 2021.
Geraldo Freire é Professor e Advogado, com especialização na área do Direito de família e sucessões e colaborador do Escritório de advocacia Núbia Marinho Advogados Associados.